中大恒基2006年上半年租赁市场研究报告

中大恒基市场研究中心数据显示：2006年1—6月份，全市普通楼房租赁市场“价量同增”，其中，平均租赁价格从一居室至三居室，同比及环比都出现了不同幅度的增长，以三居室涨幅最为明显；与去年同期相比，成交量增长了26.7%。

回顾06年上半年的房屋租赁市场，中大恒基市场研究人员分析认为，除供需两旺因素外，季节性和政策影响着这一时期租赁市场的走势。

季节性左右租赁市场走势

房屋租赁市场具有显著的季节性变化，上半年，房屋租赁市场与“热胀冷缩”自然规律吻合，今年春节是2月上旬，随着返乡人群的大量流出，租赁市场遭遇空前的冷淡，春节期间即2月份，租赁市场首次跌至波谷，并达到上半年的交易量最低水平；农历正月十五过后，打工人群汹涌入京，租赁市场开始转暖并达到第一个波峰，到3月底，租赁市场开始稳定下来，3月份出现了交易的第一个波峰期；4月份的交易量和3月相比有个明显的落差，主要是因为3月份的爆发式交易量过后，租赁市场开始平稳发展，5月份在4月的基础上交易量小幅上扬，到了6月份，是租赁市场第二次冲顶的月份，同时也保留了上半年的最高记录，6月份租赁高潮的成因与3月份明显不同，不同类型的学生大军是掀起此次租赁高潮的主要力量。

政策诱导短期替代效应

就租赁和二手房市场关联性而言，两者存在替代效应，特别是受到政策等市场外部环境影响之下，租赁市场对于二手房市场的短期替代效应更加突出。今年上半年，特别是5月以后，政府以稳定京城房价为初衷，亮出“组合拳”，在二手房市场随之陷入观望重围时，房东“由售转租”的决策使得租赁市场的委托量爆发式激增，同时，二手房的准客户也延缓了购房计划，继续租房或者重新寻租，另外，这样从二手房的供需中同时流出一部分房源和客户到其下游，最终在租赁市场完成交易。

那么，在上述几大因素的影响下，上半年的租赁市场表现如何？以下从成交量、成交价格、成交区域和成交结构四大方面作详细的市场分析。

一、成交量分析

上半年房屋租赁成交量较去年上半年同比增长26.7%。

中大恒基市场研究中心数据显示：2006年上半年的成交量，较去年同期（2005年上半年）和上期（2005年下半年）都有上升的趋势，同比增长率和环比增长率分别26.7%和17.6%。

出现如此显著的增长，中大恒基市场研究人员认为，从3月17日的再次加息，到5月份频出的税收系列政策，导致的二手房市场出现了部分客户、房源因各方的观望心理而分流到租赁市场，恰逢6月份，学生大军涌向租赁市场，有效需求和有效供给的双双增加，必然会导致交易量的增长。

二、成交价格分析

中大恒基市场研究中心数据显示，2006年上半年，三种主要户型的房屋租赁价格水平都纷纷上扬，以三居室的涨幅最大。其中，2006年上半年一居室的平均月租金为1330元/月，比去年同期的1280元/月上升了3.91%,与2005年四季度一居室的租金1290元/平方米上升了3.10%；二居室的月平均租金价格为1780元/月，比去年同期的1674元/月上涨了6.33%，比上期的1590元/月上升了11.95%；三居室的月平均租金价格为2253元/月，比去年同期的2043元/月上涨了10.28%，与一季度的2105元/月相比上涨了7.03%。

从上述数据中可以看出，无论是同比还是环比，都处于上升走势，主要除了受到有效需求的强有力保证之外，来自这一时期的政策在压抑了二手房成交量的同时，对于房屋租赁市场的交易量和租金水平都起到了一定的刺激作用，中大恒基市场研究人员认为，随着政策的逐渐明晰，二手房和租赁市场都会开始进入理性回归阶段，受此影响，下半年，租赁市场将会稳步前行，成交价格会逐渐稳定，租赁成交量也会有所上升。

三、成交区域分析

在成交区域研究中，中大恒基市场研究中心数据得出：朝阳拔得头筹，以34.6%的比重位于各区之首，海淀以27.3%的比重位于次席，其余8区按比重从大到小排列依次为丰台占13.6%，通州占6.5%，西城占3.3%，东城占4.2%，宣武占2.3%，崇文占3.9%，石景山占3.1%，昌平占1.2%。

中大恒基市场研究中心市场人员认为，在最近的租赁市场区域分配格局上，丰台和通州表现最为抢眼，但又是两种不同的增长诱因。

丰台地处京城的中心地带，由于隶属南城，先前，受到区域整体相对落后的影响，租赁市场没有因为地段优势出现应有的交易活跃局面，当前，北京市“两轴、两带、多中心”的规划给丰台的整体定位提高到战略的高度，随之各项建设有了突飞猛进的进展，南城局面有了很大的改观，增加了吸引力，丰台的房屋租赁市场也借机崛起，目前，仅次于朝阳和海淀，位居第三，并且，仍有很大的上涨空间。

通州与丰台不同，通州是远郊，交通改善是最大的市场利好，特别是轨道交通，这也是通州在昌平、石景山、大兴等远郊中租赁市场一直独秀的重要优势资源之一。随着通州整体的发展，房屋租赁市场还会提升一个很大的台阶。

四、成交结构分析

总体看，二居室有明显的上升趋势，主要是其具有高性价比和灵活的租赁方式两大优势。

2006年上半年，一居室在房屋租赁成交中所占比重相对稳定，占30.3%，二居室比重有所增长，占到52.9%，三居室占13.2%，其他户型占3.6%。

从面积看，50——100平米的房屋仍是市场主流可占54.2%，主要因为100平米以下的房屋最好出租。在上半年出租房屋中100平米以下的共占有91.3%，而大面积的房屋出租率要小的多，特别是151平米以上的超大面积，仅占3%的比例。

结合户型、面积两者的数据，中大恒基市场研究人员认为：中小户型、面积适中的房屋在租赁市场一直较为抢手。今年上半年，小户型的房屋市场表现尤为突出，这一点是北京租赁市场的特点，也是今后相当长一段时间里租赁市场发展主流。